Votre nouveau voisin affirme avoir un droit de passage sur votre terrain, mais vous ne voyez rien dans vos titres ou bien vous désirez avoir un droit de passage sur son terrain, mais celui-ci refuse catégoriquement. Les fameux droits de passage, tout le monde connait le principe, mais comment ça fonctionne réellement?
La présente publication vise à répondre à cette question.
Qu’est-ce qu’un droit de passage
Oublions les termes juridiques compliqués (fonds servant, fonds dominant, etc.), le droit de passage (ou servitude de passage) vous permet d’accéder à votre propriété privée par le biais de la propriété d’une autre personne. Bref, cela vous permet de passer chez votre voisin pour vous rendre chez vous et vice-versa.
En soit, le principe n’est pas compliqué. En revanche, l’application pratique est souvent laborieuse et de nombreuses règles complexes encadrent le droit de passage au Québec.
Servitude personnelle vs servitude réelle
Le scénario idéal est que les voisins s’entendent sur le droit de passage. Par contre, même dans cette situation, il faut faire attention parce que dépendant de ce que l’on souhaite, il y a des règles à respecter.
Ainsi, on doit faire la distinction entre une servitude personnelle et une servitude réelle. En français, ça veut dire que le droit de passage peut être accordée à une personne précise (Personnelle) ou elle peut être accordée entre deux propriétés voisines (Réelle).
Exemple de servitude personnelle
Richard accorde à Fernand un droit de passage sur son terrain. Seul Fernand a le droit d’utiliser le chemin dans cette situation. Donc, si Fernand déménage ou décède, le droit de passage s’éteint.
Exemple de servitude réelle
Au lieu d’accorder le droit de passage directement à Fernand, Richard et Fernand s’entende qu’il est plus simple de régler la situation une bonne fois pour toute et il décide de créer un droit de passage entre leurs deux terrains. Dans ce cas, peu importe qui sera propriétaire des terrains par la suite, il y aura un droit de passage entre les deux terrains[1].
[1] Attention, si la même personne devient propriétaire des deux terrains, la servitude peut disparaître
L’importance de publier le droit de passage au registre foncier
Dans ces deux scénarios, la servitude sera valide seulement entre les deux parties impliquées à moins qu’elle ne soit publiée au Registre foncier.
En effet, peu importe le scénario, si un des deux voisins vend son terrain et que la servitude n’est pas publiée au Registre foncier, le nouvel acheteur ne sera pas obligé de respecter l’entente initiale. Un droit de passage non publié n’affecte que les parties ayant signé le contrat.
Il s’agit de l’une des principales raisons pourquoi les problèmes de droit de passage ressurgissent souvent quand il y a un nouveau propriétaire dans le décor.
Dans tous les cas, nous recommandons de faire affaire avec un notaire et un arpenteur géomètre afin de s’assurer que le droit de passage est clair et qu’il sera opposable aux tiers ou aux acheteurs subséquents.
Attention! La simple tolérance de votre voisin ne crée pas une servitude et il peut à tout moment retirer cette tolérance.
Quoi faire en cas de refus de mon voisin
Vous rencontrez votre nouveau voisin, un vrai mannequin, vous en bavez juste de le regarder tellement il est beau, seul problème, il est désagréable et il refuse catégoriquement que vous touchiez ne serait que d’un demi pouce son terrain pour vous rendre au vôtre…
Techniquement, il est vrai que votre voisin peut refuser que vous utilisiez son terrain pour vous rendre au vôtre, cependant quand le terrain de votre voisin constitue votre seul accès à la voie publique ou que votre accès est impraticable ou insuffisant, on parle alors d’enclave et votre voisin pourrait devoir vous accorder un droit de passage malgré son refus.
Si vous estimez que votre demande de droit de passage est légitime et nécessaire, vous pouvez alors vous adresser au tribunal afin de contraindre votre voisin à vous accorder un droit de passage. Dans ce cas, un avocat pourra vous aider à obtenir ce droit.
Précisions sur l’enclave
L’enclave est définie à l’article 997 du Code civil du Québec :
Le propriétaire dont le fonds est enclavé soit qu’il n’ait aucune issue sur la voie publique, soit que l’issue soit insuffisante, difficile ou impraticable, peut, si on refuse de lui accorder une servitude ou un autre mode d’accès, exiger de l’un de ses voisins qu’il lui fournisse le passage nécessaire à l’utilisation et à l’exploitation de son fonds.
Il paie alors une indemnité proportionnelle au préjudice qu’il peut causer.
Les tribunaux vont analyser toutes les circonstances factuelles entourant la situation entre les deux propriétés pour décider s’il y a enclave ou non. Bref, dans les situations où le propriétaire d’un fonds pourrait s’aménager un chemin sur son propre terrain, mais cela couterait une somme astronomique et ne serait pas pratique versus utilisé un chemin déjà fait chez son voisin, les juges vont généralement prioriser la situation pratique quitte à accorder une indemnité au voisin.
Les indemnités ne sont pas accordées dans tous les cas et c’est seulement en cas de préjudice qu’elles le seront.
Attention! Pour qu’il y ait enclave, cela doit être nécessaire. Un propriétaire ne se verra pas accorder un droit de passage chez son voisin seulement parce que c’est plus simple pour lui ou pour son simple confort.
Qui doit entretenir le droit de passage
Logiquement, comme c’est en quelque sorte un privilège qui vous est accordé que de pouvoir passer chez votre voisin, la personne qui bénéficie du droit de passage doit payer les frais d’entretien et d’aménagement afin de causer le moins de répercussions négatives à son voisin.
En contrepartie, votre voisin ne doit pas nuire à votre droit de passage et il doit le respecter.
Dans tous les cas, si la servitude de passage prend fin et que votre voisin le demande, il se peut que vous deviez remettre les lieux dans l’état dans lequel il se trouvait avant la servitude.
Attention! Si vous n’utilisez pas votre droit de passage pendant dix (10) ans ou si vous cessez d’utiliser un certain moyen de transport pendant dix (10) ans - Exemple, vous y circulez maintenant seulement à pied - vous pourriez perdre vos droits par prescription.
En conclusion
Les règles sur les droits de passage sont complexes et dépendent grandement des faits de chaque dossier. Afin de vous éclairer dans vos démarches et afin de favoriser vos négociations avec votre voisin en cas d’enclave, faites appel à un avocat de David Genest avocats pour vous accompagner dans vos démarches.