Vous êtes allongé sur le bord de la piscine en train de siroter un bon bloody caesar bien mérité à la suite de l’achat de votre nouvelle maison et paf … tout d’un coup, tremblements de terre, inondations, votre maison de rêve disparait sous vos yeux. Sans être nécessairement une catastrophe naturelle, des problèmes de vices cachés peuvent tout de même représenter une catastrophe pour bien des gens.
La présente publication vous permettra de reconnaitre si vous êtes en présence de vices cachés.
Qu’est-ce qu’un vice caché?
Plusieurs personnes l’ignorent, mais un vice caché n’est pas nécessairement lié seulement à un immeuble. En effet, un vice caché est un défaut ou une imperfection qui affecte un bien et qui le rend impropre à l’usage pour lequel on le destine.
Bien sûr, la situation classique est un vice caché sur une résidence, mais il y a plusieurs décisions des tribunaux qui ont annulé des transactions ou octroyé un dédommagement en vices cachés pour des biens tels que des voitures ou même des animaux.
Les 4 critères d’un vice caché
Votre vendeur ignorait qu’il y avait un problème avec le bien qu’il vous a vendu, cela ne vous empêche pas de le poursuivre pour les dommages subis par suite de vices cachés. Cependant, s’il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice, il pourrait être condamné à vous verser des montants supplémentaires pour tous les troubles et inconvénients que vous avez subis.
La connaissance du vice par le vendeur n’étant pas un des critères pertinents pour déterminer s’il y a un vice caché, voici les quatre critères pertinents à retenir :
Le vice doit être grave
Le vice doit être antérieur à la vente
Le vice doit être inconnu de l’acheteur
Le vice ne doit pas être apparent
Critère #1 : Vice grave
Le défaut doit être assez grave et sérieux pour que l’acheteur, s’il en avait eu connaissance lors de la vente, n’aurait pas acheté le bien ou l’aurait acheté à un prix moindre. Vos petits caprices ne sont malheureusement pas suffisants pour réclamer des dommages à votre vendeur.
Critère #2 : Vice antérieur à la vente
Le vice doit exister au moment de la vente. C’est totalement logique. On ne peut pas reprocher un défaut au vendeur si celui-ci se manifeste après la transaction. En revanche, certains défauts peuvent apparaitre progressivement après la vente même si leur origine est antérieure à la vente.
Généralement, il faudra une expertise afin de déterminer l’origine du problème.
Critère #3 : Vice inconnu de l’acheteur
C’est évident. Si le vendeur a dénoncé le défaut à l’acheteur, celui-ci ne peut pas par la suite se plaindre même s’il a sous-estimé l’ampleur des travaux que cela nécessitait. Cependant, si le vendeur minimise le problème ou fait des représentations trompeuses à l’acheteur, il sera dans tous les cas responsables des dommages occasionnés par sa conduite.
Critère #4 : Vice antérieur à la vente
La tapisserie cramoisie dans votre nouveau salon a beau être horrible, vous saviez pertinemment qu’elle était là au moment de l’achat.
Malgré cela, il s’agit souvent du critère le plus difficile à remplir pour l’acheteur qui fait une réclamation en vice caché. En effet, l’acheteur doit faire une analyse prudente et diligente du bien qu’il achète.
Les vices apparents ressortent d’un simple examen, sans avoir besoin d’un expert. L’acheteur ne doit pas non plus avoir à ouvrir les murs pour constater les défauts. Cependant, en présence de signes annonciateurs de problème, l’acheteur se doit d’investiguer plus sérieusement.
Le vice sera généralement considéré comme caché si celui-ci n’est pas révélé par une inspection préachat effectué par un expert. C’est souvent lorsque les acheteurs veulent faire des économies et ne procèdent pas à une inspection qu’ils perdent leurs recours en vices cachés.
Attention aux exceptions
Dans certains cas précis, il est difficile, voire impossible, de poursuivre le vendeur même en présence de vices cachés.
Par exemple, aucun recours n’est possible quand une vente est faite sous contrôle de justice ou s’il y a une clause dans le contrat de vente comme quoi l’acheteur achète le bien « à ses risques et périls ». Vous achetez alors le bien avec ses qualités et ses défauts.
Bien entendu, le prix devrait être négocié en conséquence et le vendeur est tout de même tenu de vous indiquer les vices dont il a la connaissance.
En conclusion
Les recours en vices cachés sont souvent complexes et nécessitent fréquemment des preuves d’expert. Il faut également aviser rapidement votre vendeur lorsque vous prenez connaissance des vices sinon vous pourriez perdre votre recours.
Pour être certain de maximiser vos chances de succès, consultez un avocat de David Genest avocats.